界面新闻记者 | 白帆
虽然价格仍在下降中波动，但8月份的北京二手房市场依然延续了此前的热度，二手房网签量超过1.4万套。
北京市住建委***最新网签数据显示，8月北京二手房网签量为14363套，环比下跌7.8%，同比仍然上涨了31%。回顾今年北京二手房的成交数据，8月份是今年成交量排名前三的月份，仅次于6、7月，略高于3月份的小阳春。
有业内人士表示，7月下旬以来二手住房成交节奏逐步回归常态，网签量跟随下降属正常现象。与年内其他月份相比，8月网签量仍处相对较高水平，月度走势总体平稳。
中原地产首席分析师张大伟也分析称，最近几个月，北京二手房整体成交量明显处于高位，核心原因还是价格大幅下调后的政策***。“‘517’及落地政策在3个月时间里影响市场，打破了往年小阳春后市场下行的趋势。”张大伟说。
自2023年9月开始，北京累计发布9次政策。尤其今年“517新政”及北京6月26日落地政策对市场影响颇大，进一步降低了置业门槛、调动了购房换房的积极性。
另外，8月份北京二手房的挂牌量止跌回升。麦田房产的数据显示，8月份北京二手房去化较7月变慢，近期二手房库存不断下降的趋势中止，根据麦田房产数据统计，8月北京二手房挂牌房源总量（麦田覆盖楼盘）和7月相比微涨0.3%。中原地产研究院的数据则显示，从整体上看，北京二手房挂牌从4月底的17.2万套跌到现在的15万套左右。
新房方面，8月新房网签量5308套，环比上月的4092套增加了1216套。中原地产研究院的分析认为，其主要原因是部分共有产权房集中签约，实际新房商品房住宅签约环比下行。
北京二手房成交量保持高位的背后，价格让步也在持续。据安居客北京发布的数据，7月北京的二手房成交均价是5.4万/平方米，这个价格已回落至2016年8月、9月份的水平，北京房价从最高点已经累计下跌了25%左右。
对于这一行情，一位房产中介告诉界面新闻，房源降价已经持续了一段时间，部分房源价格逐渐接近买家心理预期，这一因素也促成了部分交易。
一位***在北京购房的居民告诉界面新闻，基于上述原因在选择房源时也会重点关注房子上一次的交易时间，如果在2016年之前，可能意味着谈价空间大一点，如果在2016年之后，也许业主不愿意亏钱售房。
她还观察到，一些繁华地带2000年甚至更早之前的房子也出现了明显降价，比如华贸附近有房源价格可以低至每平方米4万出头。而她近一年来一直关注的房源，半年内的平均成交价格也下降了近1万元/平方米。
相比而言，一些不愿意降价的房源则成为了“老大难”。上述中介告诉界面新闻，此前有一处房源因业主2万元差价不肯让步未能成交，几个月房子报价越来越低。
另有业内人士表示，8月中心城区成交占比回落，全市成交均价出现小幅结构性下降。还有部分城区价格下行趋势尚未完全结束，使得全市成交均价进一步下行。“当前市场预期总体保持平稳，短期价格波动影响较为有限，预计到年底全市价格走势仍将以稳为主。”该业内人士说。8月份的二手房议
麦田房产数据显示，和7月相比，8月成交房源议价空间扩大了0.6个百分点，但仍处在高位。同时因之前的政策影响逐渐减弱，未来的议价空间还有可能进一步增加。
8月结束后，楼市的“金九银十”接踵而至。张大伟表示，8月北京楼市网签数据高位下行，已经明显呈现政策后的退热现象，接下来的北京楼市需要政策继续拉动。他认为，随着市场成交动力减弱，买卖双方博弈加剧，买方市场特征更加明显，议价空间也会有所加大。
人口分布也与楼市发展密切相关。据北京市政协调研组了解到，自2017年以来常住人口规模连续六年下降，始终控制在2300万人口总量上限“天花板”以内。同时，从2015年到2023年，城六区与其余十区常住人口比由6：4发展为5：5。首都功能核心区和北京中心城区常住人口规模持续下降，城市副中心、平原新城、生态涵养区人口规模总体上升。张大伟对此表示，北京城区减少了一些产业，而五环外的房源成交比例明显提高了。
这几年，北京在进行人口结构调整之际持续推动人口分布与区域功能相协调，进一步实现职住平衡，由城区向外疏解、增强***区域的经济活力便是实现职住平衡的一种方案。以北京的亦庄为例，该地区以第二产业为主，通勤圈主要集中在区域周边。从楼市数据来看，亦庄这几年的确推出了诸多新盘，而且由于产业的带动，新房相对比较有竞争力。
在过去几个月，北京五环外的确是政策调整的重点。4月30日，北京放宽五环外的限购，允许居民在五环外新购买1套商品住房，进一步释放北京的置业需求。6月26日，北京跟进“517新政”，二套房五环外的首付比例最低可至30%，而五环内的最低为30%。中原地产研究院统计数据也显示，北京新建商品房住宅库存81.4%都在五环外，二手房大约70%房源在五环外。
